בשנים האחרונות, לאור הגידול הטבעי באוכלוסייה ולצד ההכרה בסכנת התרחשותה של רעידת אדמה בעוצמה גבוהה, מקדמת המדינה הליכים של התחדשות עירונית.
הליכים אלו כוללים מתן תמריצים לבעלי דירות לנקוט בהליך של הריסה ובנייה מחדש של ביתם תוך הוספת יחידות דיור לצורך הגדלת היקף הדירות המוצעות למגורים.
הליך זה הקרוי פינוי בינוי, קורם עור וגידים רק לאחר מעבר של מספר שלבים.
פינוי בינוי – קווים לדמותו
הליך פינוי בינוי הוא למעשה הליך הריסה של מבנה ישן הכולל מספר נמוך של קומות מגורים, ובנייתו מחדש בצורה חדישה, מוגנת מפני רעידות אדמה, תוך הגדלת שטחן המקורי של הדירות שנהרסו ותוך הוספת מספר קומות מגורים אשר מהוות ניצול טוב יותר של הקרקע עליה היה בנוי הבניין המקורי.
התמריץ בהליך זה נובע מכך שהוא מאפשר לקבלן את קבלתן של זכויות בדירות שיתווספו למבנה וזאת בתמורה לכך שבניית הדירות החדשות עבור הדיירים הקיימים תהיה ללא עלות מצדם. מצב זה מייצר תמריץ כפול – הן לדיירים והן לקבלן.
סוגי הליכי פינוי בינוי
קיימים שני סוגים של הליכי פינוי בינוי. ההליך האחד מתייחס להריסה ובנייה מחדש של בניין בודד ללא קשר לבניינים אשר מצויים סביבו. ההליך השני מתייחס להריסה ובנייה מחדש של מספר בניינים המצויים באותו מתחם. הליך זה נועד למעשה לחדש רקמת מגורים שלמה תוך הוספה מסיבית של יחידות מגורים והשבחת המתקנים הסובבים את בנייני המגורים.
שלבים מהותיים לפני היציאה לדרך
השלב הראשוני הוא שלב פורמלי ובו דרושה הכרזה מצד רשויות התכנון כי האזור מתאים להליך של התחדשות עירונית במסגרת פינוי בינוי. קידום הכרזה זו יכול להיעשות ביוזמת הרשות המקומית או מצד הדיירים. לאחר מכן נדרש שינוי של תוכנית בניין העיר (תב"ע) באופן שיתווה את גבולות הליך הפינוי והבינוי מבחינת תנאים, זכויות בנייה, חובות והגבלות.
רתימת הדיירים לאחר אישור עקרוני בדבר האפשרות של פינוי בינוי באזור המיועד
השלב הבא הוא קידום היוזמה להחיל הליך של פינוי בינוי על מבנה המגורים בקרב הדיירים בהתאם לשינוי התב"ע. זאת מאחר שהחוק מחייב את הסכמתם של 80% מדיירי הבניין להליך. בפינוי בינוי הנוגע למתחם, יש צורך באותו רוב בעלי דירות, אולם תנאי נוסף הוא הסכמה של שני שליש מהדיירים בכל אחד מבנייני המתחם.
השלבים שלאחר רתימת הדיירים לפרויקט
לאחר קבלת הסכמת הדיירים, מגיע שלב ההתקשרות עם קבלן מבצע בדבר אופן ההריסה והבנייה מחדש של המבנה, אופי חלוקת הזכויות במבנה ומתן פתרון מגורים זמני לדיירים המפונים. שלב זה כולל גם את הליך ההתקשרות המשפטית בין הדיירים ליזם והוא דורש שיקול דעת עמוק ובחירה זהירה. משרד עורכי דין – אביב טסה, הוא בעל ניסיון בליווי הליך זה.
לאחר מכן נדרשת קבלת אישור לפרויקט על ידי רשויות התכנון. אישור זה כפוף להתנגדויות, וככל שיינתן ההיתר לביצוע הליך הפינוי בינוי על הבניין המבוקש, ולאחר פינוי אחרון הדיירים מהמבנה, יינתנו על ידי רשויות התכנון היתרי הריסה למבנה לצורך הריסתו ובנייתו מחדש בהתאם למתווה שאושר.
פינוי בינוי – השבחת הנכס בצורה חכמה
הליך פינוי בינוי הוא הליך אשר רווח רב בצדו, אולם לאור קיומם של שלבים רבים עד למימושו, הוא דורש סיוע חיצוני וליווי מקצועי. בין אם מדובר בשלב ההכרזה על המתחם כמתאים להתחדשות עירונית, שינוי התב"ע, גיוס הדיירים לטובת העניין ובהמשך רקימת ההסכם מול הקבלן, ברור כי בכל אחד מהשלבים נדרש גורם מלווה בעל מומחיות ובקיאות בדין הקיים.
