עורך דין מקרקעין

עורכי דין מומלצים בתחום מקרקעין: עורך דין מקרקעין – יוני לוי

 

המסע הנכסף לעבר הגשמת החלום הישראלי, הלוא הוא בעלות על פני 4 דירות וגג להם ניתן לקרוא בית, הוא ארוך מפרך וקשה. בכדי להגשים חלום זה, מיליוני ישראלים עובדים למשך שנים רבות בכדי לחסוך את הסכום הנדרש להפיכת חלום זה למציאות.

כחלק מהתהליך הארוך והמורכב, אשר כולל תקשורת אל מול אין ספור בעלי מקצוע שונים, החל ממתווך הנדל"ן אשר בזכותו ניתן להיחשף אל הנכס ועד למובילים אשר משנעים את התכולה, ישנו ענף אשר לרוב אינו זוכה לחשיבות אשר ראויה לו, שכן ביכולתו לשנות במידה רבה את שביעות הרצון שלכם מכלל התהליך.

גיבורנו הפעם הוא דמות מפתח בהליכים אשר מערבים נכסי נדל"ן, וככזה אשר תפקידיו עוברים כחוט השני לאורכם של הליכים אשר מערבים רכישה מכירה או טיפול בנכסים. במאמר הקרוב נדון בתפקידיו השונים כמו גם בחשיבותו הקרדינלית של היעזרות בעורך דין מקרקעין.

 

שכיחותן של עסקאות נדל"ן כמועד לפורענות

אף על פי כי רובנו ככולנו ניאלץ לעבור דירה בכמה נקודות במהלך חיינו, בין אם מדובר במעבר בין דירות שכורות עד אשר נוכל לרכוש אחת בעצמנו, או שמא מדובר במעבר בין דירה שברשותנו לדירה אחרת, כחלק משיפור דיור. נראה שרבים טרם הפנימו את חשיבותו ותפקידו הרם במעלה של עורך דין מקרקעין, כיוון שישנן עסקאות רבות אשר מתקיימות בהיעדרו וללא נוכחותו, או חמור מכך – באמצעות עורך דין אשר מקרקעין אינו תחום התמחותו.

עסקאות אלו, אשר מתרחשות בשל רצון לחסוך בעלויות ההליך אשר יקר מלכתחילה, על חשבון שכר הטרחה הנמוך יותר שעורכי דין מענפים אחרים מוכנים לגבות, מסתיימות לרוב במפח נפש מצד רבים אשר לבסוף נאלצים להתמודד עם השלכותיו של היעדר טיפול משפטי ראוי ו/או סיוע משפטי אשר אינו רלוונטי לסוגיה. סימוכין לכך ניתן לראות בעצם העובדה כי מרב התביעות על רקע רשלנות מקצועית אשר מוגשות כנגד עורכי דין, מקורן בעניינים אשר קשורים למקרקעין.

הסיבה לכך שעורכי דין רבים שמים פעמם לעבר תחום המקרקעין, היא ריבוי העסקאות בתחום, אשר לעתים עלולות להתפרש אצל רבים מהם כהזדמנות להגדיל את עיסוקיהם, לעתים רבות על חשבון הלקוחות.

 

מדוע חשוב להיעזר בעורך דין מקרקעין ולא בעורך דין באשר הוא?

הסיבה לחשיבותו הקרדינלית של עורך דין מקרקעין היא שענף המקרקעין טומן בחובו כמות רבה של תקנות וחידודים אשר התעלמות או חוסר התייחסות אליהם עלול להתבטא בנזק כלכלי עצום. נזק אשר לעתים רבות עולה פי כמה מונים על הסכום אשר נחסך כתוצאה מצמצום שכר הטרחה ש"נחסך" כאשר נעשית פנייה לעבר עורך דין אחר אשר אינו בקיא בעולם המקרקעין.

כמו כן, ככל בעל מקצוע אשר מקצועו מתחלק לענפים שונים, ישנה חשיבות רבה לניסיון והבקיאות שמגלה האחרון במשלח ידו הספציפי. על אותו משקל ניתן לשאול האם הייתם נעזרים בכישוריו של מהנדס מחשבים כדי שיבנה את ביתכם, רק משום שהינו זול יותר עבור אותה משימה מאשר מהנדס בניין, היות והרי שניהם מהנדסים.

בהמשך לכך, כאשר אתם נעזרים בשירותיו של עורך דין מקרקעין, אתם מעסיקים אדם אשר מודע לכלל נקודות הכשל האפשריות אשר עלולות לצוץ כחלק מהליכי רכישה או מכירה של מקרקעין ונכסי נדל"ן באשר הם. נקודות כשל אשר מופיעות לרוב בעקבות היעדר בדיקות הכרחיות אשר הינן מנת חלקן של עורכי דין לענייני מקרקעין בלבד.

כחלק מהדוגמאות לאותן בדיקות הכרחיות ניתן למצוא את סוגיית צו ההריסה, שבמידה ומתבררת כחיובית וכאשר לא נגלתה בפניכם במועד הנכון, עלולה להוליך אתכם למצב בו אתם בעליו הגאים של נכס אשר עתיד להיהרס. כמו גם סוגיות תכנון עירוני כדוגמת תמ"א 38, אשר התרחשותו משנה במידה דרמטית את המחיר אשר ראוי לשלם עבור נכס.

סוגיות אלו הן דוגמאות למקרים מיוחדים אשר עו"ד שמקורו במקרקעין מודע לבצען ולהתייחס להן, בעוד שעורכי דין אשר אין להם דבר או חצי דבר לענף המקרקעין, עלולים לפספס. פספוס אשר לבסוף מתבטא בריבוי תביעות על רקע רשלנות, כמו גם בנזק כלכלי חסר תקדים עבורכם.

 

תפקידיו של עורך הדין לענייני מקרקעין בעסקאות אל מול קבלן

כפי שצוין לעיל, פרט לביצוע בדיקות הכרחיות אל מול גורמים רגולטוריים, תפקידיו של עורך דין מקרקעין ממשיכים לביצוע שלל בדיקות ווידוא קיומם של מסמכים ותקנות אשר בלעדיהן עלול הרוכש ו/או המוכר לעמוד בפני סיבוכים משפטיים עתידיים.

בהמשך לכך, כאשר מדובר ברכישה אשר נעשית מקבלן, כפי שקורה במסגרת דירה ראשונה, על עורך הדין לוודא כי לקבלן יש חוזה מכר תקין על שלל נספחיו, כמו גם הזכויות הקנייניות, תכנונים עתידיים של הפרויקט או הסביבה הקרובה לו.

כלומר, תכנונים אשר עשויים להתבטא בהקמתם של מרכזים מסחריים או תשתיות בקרבת הנכס, כמו גם תוכניות עירוניות נוספות אשר עלולות להשפיע על מצב הנכס בהיבט הזמינות. כל אלו מצטרפים לחובתו הבסיסית אשר עוסקת בווידוא כי הקרקע הועברה בצורה תקינה לחלוטין לקבלן וכי המיסים אשר על לקוחו לשלם עברו גם הם לרשות המדינה.

בנוסף לכך, יש לציין כי כאשר רוכשים דירה מקבלן, חוזה המכר הוא כזה אשר נוסח על ידי משרד עורכי דין גדול, בנוסף להיותו חוזה אשר נועד לשקף את האינטרסים של הקבלן.

לפיכך, התמודדות אל מול חוזה שכזה ללא סיוע משפטי, עלולה להיות הרת אסון עבור הרוכש החדש, ובעלת סיכויים נמוכים מאוד לשנותו משנכרת. לכן, ישנה חשיבות רבה להיעזרות בעורך דין מקרקעין שיאשר ויוודא כי החוזה עליו אתם עתידים לחתום הוא הוגן ואשר אינו מסתיר אותיות קטנות עם בשורות גדולות, שלרוב פועלות נגדכם.

לבסוף, פרויקטים רבים אשר מבוצעים על ידי קבלנים זוכים למימון וערבונות מבנקים שונים, אשר בתורם ממשכנים את הדירות שזה עתה נבנו. לכן, במידה וקניתם דירה מקבלן, תפקידו של עורך הדין הוא גם לפנות אל אותו בנק ולבקש כי שמכם יוסר מרשימת שיעבוד הנכסים בניגוד לאשר היה עד אז.

 

תפקידיו של עורך הדין לענייני מקרקעין בעסקאות אל מול גורם פרטי

בנושא אחר, כאשר מתבצעת עסקה בין 2 אנשים פרטיים, כפי שקורה כאשר נרכשת ו/או נמכרת דירה אשר אינה מערבת קבלן, תפקידיו של עורך הדין הן לוודא כי בעל הנכס אשר מציע את הנכס למכירה אכן רשום בטאבו ככזה. בנוסף לכך, עליו לוודא כי הדירה בנויה כהלכה ואין בה ליקויים אשר מצריכים היתר מיוחד לדור בה, זאת בנוסף כמובן, לווידוא הבסיסי כי אין לה צו הריסה.

זאת ועוד, כי יש לוודא שהאופן בו התשלומים עוברים אל מי מבין הצדדים, קורה בהתאם לסיכום הראשוני שלהם, ולאחר שהועברה הבעלות מבעל הנכס הנוכחי אל המיועד. זאת מכיוון שישנם מקרים בהם נעשה תשלום ראשוני אל בעל נכס אשר רשם את נכסו למכירה, בעוד שאותו בעל נכס מסיבותיו שלו בוחר למנוע ולעכב את העברת הבעלות.

לבסוף, על עורך הדין לוודא את העברתם התקינה של כלל המיסים השונים כדוגמת מס שבח, מס מכירה, ארנונה, היטל השבחה (במידת הצורך) ועוד.

 

שכר הטרחה

שכר הטרחה בגין עסקות מקרקעין משתנה כמובן בהתאם לאופיו של הרוכש ולממדי העסקה, אשר ממנה נגזר באופן ישיר נפח העבודה של עורך הדין עצמו. כאשר מדובר בשכר טרחה אשר משולם מטעמים פרטיים לרוב הסכומים נעים בין 0.5% לכדי 1.5% מסך כלל העסקה כולה. מנגד אילו מדובר בשכר טרחה אשר משולם בעקבות עסקה אשר הינה מטעמים עסקיים שכר הטרחה עלול לעלות מעט יותר לכדי מחוזות 1% – 2.5%.

 

תביעות על רקע רשלנות

כפי שצוין לעיל, ישנן תביעות רבות מאוד של רוכשים כנגד עורכי דין אשר עוסקים בתחום מקרקעין, עם זאת – רובם הגדול מוגש כנגד עורכי דין "כלליים" אשר שלחו ידם גם לתוך ענף מסובך ומסואב זה.

מרבית הגורמים לאותן תלונות נוגעות לעניינים אשר בזכות הקניין של המוכר, כמו גם תקלות בנייה שונות אשר עורך הדין לא היה מודע להן ו/או לא ביצע את הבדיקות המתאימות בכדי להיחשף להן. זאת ועוד כי גורמים נוספים לריבוין של תביעות אלו, הוא סוגיית רישום הנכס על שמו של הרוכש או כשלים אשר עלו בהליך תשלום המיסים הרלוונטיים בעקבות הרכישה.

בנוסף לכך, ישנן תביעות רבות אודות תשלומים אשר מוצגים בפני הלקוחות בשלב אוחר, כאשר האחרונים כלל לא היו מודעים להם בטרם ביצעו את העסקה. סכומים אלו אינם מוסתרים בכוונות זדון כמו שמטעמי בורות או חוסר בקיאות, בין אם הבורות הזו חונה אצל הלקוחות שבחרו להתמודד לבד, או שמא מקורה בסיוע המשפטי אשר נעזרו בו.

המשותף לכלל אותם גורמים הוא שבכולם נעדר שימוש באיש מקצוע אשר הינו מתאים לסוגיה שלשמה הוא נקרא, וכי בכולם הוסב בסוף נזק כלכלי חמור ללקוחות, אשר פשעם היחידי היה רצונם לחסוך עד כמה שניתן מהליך יקר שכזה.

 

לסיכום

זה לא באמת משנה אילו פעולה אתם עתידים לעשות בהיבט המקרקעין, בין אם מדובר בפעולה רכישתית או שמא רק תיקוף חוזה שכירות, עולם המקרקעין הינו סבוך ומורכב וכזה אשר אינכם מעוניינים ליפול בו בחסר.

לפיכך, כאשר בואכם בפני סוגיה אשר מערבת התעסקות אל מול גורם רגולטורי או פרטי כאחד בהיבטי נדל"ן, חסכו מעצמכם את מפח הנפש הפוטנציאלי כמו גם את מפח הנפש הפיננסי, והיעזרו בשירותיו של עורך דין לענייני נדל"ן, אשר בעל ניסיון ובקיאות בתחום, וכזה אשר יסייע לכם לצלוח את המהלך על הצד הטוב ביותר.

קניית דירה

קניית דירה לבן משפחה

הורים רבים בוחרים לרכוש דירה ולרשום אותה על שם הילדים. מעשה זה נועד להעניק לילדים ביטחון כלכלי, או מקום מגורים משלהם, לחסוך במס רכישה ומס

הפחתת היטל השבחה – פתרונות לבעיות

בשנים האחרונות, התופעה של דרישת תשלום היטל השבחה מהבעלים של ועדות מקומיות, הולכת והופכת שכיחה בקרב הוועדות. התכניות בגינן ניתן לדרוש היטל השבחה הן תוכנית