הורים רבים בוחרים לרכוש דירה ולרשום אותה על שם הילדים. מעשה זה נועד להעניק לילדים ביטחון כלכלי, או מקום מגורים משלהם, לחסוך במס רכישה ומס שבח, לעיתים גם במס על השכירות ואף לקבל שיעור גבוה של מימון מהבנק – עבור רכישת דירה ראשונה, אך למעשה, ביצוע עסקה כזאת ללא היכרות מספקת עם החוק עשוי להביא לתשלום גבוה של מיסים, המתנה ארוכה לפני מכירת הנכס וכן הלאה.
אז איך עושים את זה כמו שצריך?
קניית דירה לילד קטין
- החוק רואה את הקטינים במשפחה כשותפים לרכוש ולכן, רכישה של דירה נוספת, על שם הילד הקטין תהיה חייבת במס – כאילו שמדובר על דירה שניה.
- גם הכנסותיו של ילד קטין ייחשבו כהכנסות של הוריו ולכן ההורים הם אלה שיחויבו במס על הכנסה נוספת.
- רק אם יש לכם אפשרות להוכיח כי הכספים המתקבלים משכר הדירה משרתים את הקטינים בלבד, או נחסכים עבורם ואינם משמשים את ההורים, תוכלו להימנע מתשלום מס נוסף עליהם.
- רכישת דירה, או מכירת דירה עבור קטין יכולה להתבצע רק באישור של בית המשפט לענייני משפחה, לאחר הגשה של מסמכים המוכיחים את כשרות העסקה, כמו אישור בטאבו,, הערכת שמאי ועוד. הליך קבלת אישור מבית המשפט יכול להימשך מספר חודשים.
- הכנסות שהתקבלו מהדירה שייכות לפי חוק לקטין ולכן ההורים אינם רשאים להשתמש בהן לטובת עצמם. הם גם אינם רשאים להתנער מאחריות כספית על הקטין, בטענה שהוא יכול להתקיים מהכנסות הדירה.
קניית דירה לילד בגיר
- הורים הרושמים על שם ילדיהם את הדירה שקנו, יכולים לקבל פטור ממיסי רכישה שונים, אך לא יכולים להשתמש בהכנסות מהנכס – בניגוד לרצון ילדיהם. אם כן, היתרון היחיד שזוכים לו ההורים במקרה כזה, הוא ההקלות במס.
- רשויות המס ינסו להוכיח כי הדירה נקנתה בתור מתנה לילד, כדי לקבל את הזכות להטיל את מלוא המיסוי על הדירה עם תום תקופת הצינון.
- הוכחות לכך שהדירה נקנתה בתור מתנה כוללות חוסר מעורבות של הילד בבחירת הנכס, חוסר קשר בין הילד לבין השוכרים בדירה, הפקדת הכסף לחשבון ההורים, אמצעיו הכספיים של הילד אינם מאפשרים לו להחזיר את החוב להוריו, לא נעשה ניסיון לפרוע את ההלוואה עם מכירת הדירה.
לסיכום
דירה הנקנית על שם בן משפחה, גם אם לצורך מיסוי בלבד, נחשבת לרכושו החוקי של האדם על שמו היא רשומה. לכן, למרות הסתייגויות הנוגעות לנושא המיסוי, הבעלים החוקי של הנכס, כלומר מי שהנכס רשום על שמו, הוא זה שיכול למכור אותו בבוא העת, או להשתמש בו כאמצעי לפרעון חובותיו אם יבחר לעשות כן.
לכן, גם בעת קניית דירה לבן משפחה רצוי להפעיל שיקול דעת, ללמוד היטב את הנושא ולהעסיק עו"ד מקרקעין בעל ניסיון ראוי, שיוכל ללוות את העסקה על כל היבטיה ולחסוך לכם מפח נפש מיותר.
